[월배당기업] 미국 부동산에 간접적으로 투자해보고 싶다면? Realty Income (O)

오늘 알아볼 기업은 매 월 배당을 지급하고 있는 부동산 리츠 관련 기업 리얼티인컴(O)이다. 처음 이 기업을 유투브에서 접했을 때, 부동산 리츠 관련 주식이라해서 너무 위험성이 큰 기업 아닌가라는 생각으로 포트폴리오에만 넣어두고 따로 알아보지는 않았다. 

그렇게 포트폴리오에서 가끔씩 주가를 보던 중, 막연히 위험성을 느끼고 투자를 두려워 하기 보다는 기업에 대해 공부해 보고 투자를 할지 안 할지를 먼저 판단해보자는 생각이 들었다. 

그렇다면 리얼티 인컴은 정확하게 무슨 사업을 하는 기업일까?

우선 리츠라는 것이 무엇을 뜻하는 지 알아보자. 

리츠에 정확한 뜻을 알아보고자 구글에 검색해서 한국경제교육원(주)에 들어가니, 리츠에 대해 자세히 설명해 놓았다.

"부동산 리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자이다.

부동산투자신탁이라는 뜻을 지니고 있는 부동산 리츠는 소액투자자들로부터 자금을 모아서 부동산 물건에 투자를 해 수익을 올린다.

부동산 개발사업, 임대, 주택저당채권 등에 투자를 할 수 있으며 증권에서 성행하는 뮤추얼 펀드와 유사한 형태를 지니고 있어 '부동산 뮤추얼 펀드'라고도 불린다.

즉 개인이 투자하기 힘든 빌딩, 오피스텔, 호텔 등 비용이 많이 들어가는 부동산에 여러 투자가들의 자금을 모아서 매입 후 운용하고 수익을 되돌려주는 금융상품이다.

개인이 직접 운용하는 게 아니라 전문 운용사에 맡기다 보니, 공실 리스크가 적고 번거로운 임대차를 관여하지 않아도 된다.

REITs(부동산투자신탁)는 일반 기업의 주식처럼 증시에 상장되기 때문에 주가가 오르면 시세차익도 올릴 수 있다. 한마디로 말해서 부동산의 공동구매인 셈이다."

<,출처 : 한국경제교육원(주)>

즉, 리츠 기업은 투자자들로부터 자금을 받아 다양한 부동산에 투자하고, 렌탈비를 받음으로서 투자자들에게 나눠준다고 볼 수 있다. 

리얼티 인컴의 홈페이지에 들어가보면, 

첫 화면에서부터 S&P 500 에 속해있으며 주주들에게 배당을 매달 주는 회사라고 당당하게 나와있다. 

매 달 배당을 주는 기업이라니 그야말로 솔-깃했다. 얼마나 배당을 주는 거고, 배당은 언제부터 지속해왔던 것일까?

<출처 : Seekingalpha>

Seekingalpha에 배당 카테고리에 들어가보면 1995년부터 꾸준히 배당을 지급해 온 것을 볼 수 있다. 또한 지난 10년간 배당률을 봤을때 점점 배당률도 4.75%까지 올라감을 확인할 수 있다. 그야말로 배당 귀족 기업이라고 볼 수 있겠다. 

그렇다면 이렇게 월배당을 꾸준히 제공하는 리얼티 인컴은 어떤 기업들에게 임대를 해주고 있고, 수익을 내고 있는 걸까? 2020년 6월 기준으로, 최고 수익을 내고 있는 20개의 기업들을 살펴보니, 우리가 아주 잘 아는 7-Eleven 편의점, Walmart/ Sam's club 슈퍼마켓, CVS Pharmacy 약국등이 상위에 자리하고 있다. 

예전에는 레스토랑과 영화관에 대한 비중이 컸으나, 최근에는 포트폴리오를 재정비해서 편의점, 슈퍼마켓, 약국등 일상생활에 꼭 필요한 필수 소비재를 제공하는 기업들에 대한 비중을 늘리고 있다고 한다. 

올해 코로나 이슈가 터지고 많은 기업들이 자택근무 및 자택에서 보내는 시간이 많아져서 레스토랑, 영화관, 피트니스 센터에 대한 공실률은 점점 커지고 있는 반면에 필수소비재를 파는 마트, 약국, 편의점들의 공실률은 보다 적다고 한다. 또한 온라인 전자상거래가 많이 활성화 되어 있음에도 불구하고 우리는 아직 마트와 약국등은 직접 방문하는 경향이 있기에 이러한 포트폴리오를 구성하는 것은 현명한 판단이라고 생각된다. 

하지만 코로나가 앞으로 어떻게 심각해질지 모르고 나라 전체적으로 셧다운이 일어날 경우에는 위험성이 있을 수 있다고 본다. 그래서 투자를 하게 된다면 이러한 부분에 대해서는 지속적으로 포트폴리오를 보면서 공실률은 없는지를 살펴봐야 할 것 같다.  

리얼티 인컴 홈페이지에 보면 2020년 6월 30일 기준으로 점유율은 98.5%로 나와있고, 역사적으로 96.6%로 내려간 경우가 없다고 한다. 유동성있게 포트폴리오를 재정비해오고 있기에 이러한 수치가 가능하지 않나 생각한다. 아무리 홈페이지에 이렇게 나와있더라고 투자는 내 몫이기에 및에 포트폴리오 히스토리 부분에 들어가서 점유유은 계속 어떠한지 공실률은 없는지 상황을 보면서 투자하는게 좋다고 생각한다. 

내가 아는 미국 기업들 부동산에 직접적으로 투자할 수는 없지만, 주식을 통해서 투자할 수 있고, 또 월배당까지 받는다는 것은 상당한 매리트라고 생각한다. 

단 투자는 본인이 충분히 해당 기업에 대해 알아보고 확신이 생길때 하는 것을 추천한다. 그래야 앞으로 이 기업에 계속 투자할 지 투자를 중단하고 다른 기업을 알아볼지에 대한 기준 또한 생기는 것이기에. 

★이 글은 매수/매도를 추천하는 글이 아니며, 관심있는 기업에 대한 개인적인 분석입니다.